韩世同：富力拿下的商服地是第二贵还是第一贵？可以用来做什么？

楼市日日谈

2019年10月20日（第173期）

话题概要

10月18日上午，富力以底价拿下越秀“将军东”地块，总价49485.765万元，折合楼面价约20411元/平方米，该地块超过8月29日挂牌的荔湾白鹅潭新隆沙地块，成为广州史上第二贵的商服用地。据了解，这是越秀区自2011年后首次挂牌出让的地块。

楼市观察家韩世同

这两天关于富力以底价拿下越秀“将军东”地块，成交总价将近五个亿，折合楼面地价20411元/平方米的信息成为媒体热点。关注点一个是“底价”，一个是“第二贵”，还有就是越秀区8年来首次挂牌出让地块。

我找了几篇文章，看看不同的报道角度：广州房博士的标题是《底价成交！富力拿下广州第二贵商地，楼面地价20411元/平》；广州地产派的标题是《紧邻北京路商圈，广州商业地超2万/㎡创记录成交！》；血拼广州楼市的标题是《时隔八年再拍地，越秀区为何一地难求？》；地产少年的标题是《久候8年，越秀用第二贵商用地告诉广州：Ta一直都在！》。
这些文章的标题都大概表达了他们关注的点和角度，我这里就不一一赘述。我其实对这个地块非常非常的熟悉，报道介绍了很多关于这个地块的资料以及地块的由来、历史等等，以及为什么越秀区这么多年的供地这么少。
我曾经居住在距离这次成交地块直线距离可能不超过100米的地方。大概在1990年之前，我就是住在连新路雨帽街文桂里这个地方。这个地方距离将军西就是一路之遥，只隔一条马路，所以我对将军东这块地块非常熟悉。大家可能都认为将军东的地块原来是电器城，其实在电器城之前，它应该还是岭南饼干厂的所在地。距离现在应该有30年的时间。当年的饼干厂就在隔壁，我们家天天都闻到饼干香味，后来显然是因为扰民等因素饼干厂搬离，别人是废气污染，我们则是香气污染，因为天天闻着饼干味也是受不了的。这个地块应该不是一个太大的地块，占地只有4627平方米，建筑面积只有24245平方米。我为什么提出它不应该是第二贵，而是第一贵呢？因为大家都看到很多报道说，如果不是富力拿这块地，别的开发商拿是要再多付四亿多的利息款。我觉得这应该是前期投入，这部分的款项应该是投入的资本和利息，应该是合计四亿六千九百零八万。如果光是利息就这么多，那本金得是多少？所以，这个款项不应该光是利息，而应该是前期投资的本息。为什么富力拿地就可以不付？其实富力是已经付了，因为它接受这个地的时候，虽然可能不一定就是这个价格，但它已经获得了实际的股权。通过股权转让的方式，富力已经是项目的所有人，它现在通过正式挂牌转让的方式，可能是把地铁公司持有的国有股权也收归了富力所有。也就是说富力至少是相当于支付了前期的投入款以及取得了地铁公司的权属，成为该地块的真正拥有者。所以这个地块不应该以楼面地价2万多元来计算，它的楼面地价应该是将近4万。也就是说，本次竞买地块，除了要支付土地成交价款之外，还要支付给历史合作方骏建国际相关前期费用4.69亿元，即实际总支付金额至少9.64亿元，折合楼面地价近4万元/㎡，超过恒大32967元/㎡拿下的珠江新城最后一宗商用地，刷新广州最高纪录。所以，我觉得这个地块应该是商服地块第一贵，因为在一个月前成交的荔湾地块成交价才3万多元，这个将近4万元，显然这个才是第一贵。所以我觉得媒体把它界定为第二贵，应该是有些不符合实际状况。
富力拿了这块地可以做什么呢？这个地块其实真的不是太大，2万多平方米的建筑面积，宗地的占地面积只有4600多平方米，其实是非常小的一个地块，只能建一个单体楼。这个单体楼还是商业用地、娱乐康体用地这几项功能。然后，40年的使用年限，现在已经用掉了几乎10年，还剩下31年，所以使用年限的时间上也有一些折扣。
大家都知道富力在酒店、写字楼方面非常擅长，这个地方做酒店其实也是不错的选择。但是地块旁边就是广东迎宾馆，而且酒店的投资回报周期很长，而它现在的经营期限又少了10年，这恐怕不是最好的选择。
如果做商场，这个地方的底商面积很少，只有4600多平方米，就是三层加起来，底商面积也就1万多平方米，这样的体量做商业也不是太容易；而这个位置如果建写字楼也是孤掌难鸣，体量也比较少，显然也不是很好的选择。
看来还是做商务公寓可能是比较好的选择。商务公寓其实是类住宅型的，是可以较为快速变现的。这个地段如果允许富力建商品住宅的话，那肯定是非常非常值钱的，它的售价、整个地段优势和底商价值等全部都可以得到提升。
但由于这是历史用地，有很多的局限性。所以，这个地块价值最高的话肯定是按商住用地开发，但这也是不可能的。商服项目中，估计还是做商务公寓这个选择最好。但富力最后会做出哪种选择，还要看他们的研判而定，说不定研发出一种新型的地铁上盖物业的业态也不一定。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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